KI-Kennzeichnung bei Immobilienbildern

Künstliche Intelligenz ist längst im Immobilienmarketing angekommen. Leere Räume werden virtuell möbliert, störende Gegenstände verschwinden aus Fotos und innerhalb weniger Minuten entstehen aus einfachen Aufnahmen hochwertige Visualisierungen für Exposés und Immobilienportale.

Mit diesen Möglichkeiten stellt sich für Immobilienmakler eine neue Frage: Wann muss ein mit KI bearbeitetes Immobilienbild als solches gekennzeichnet werden?

Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Artikel 50 des europäischen AI Act. Sie betreffen unter anderem künstlich erzeugte oder manipulierte Bildinhalte. Allerdings bedeutet das nicht, dass jedes Foto, bei dem KI zum Einsatz kam, automatisch mit einem sichtbaren Hinweis versehen werden muss. Entscheidend ist, was durch die Bearbeitung verändert wurde und welchen Eindruck das Ergebnis vermittelt.

Nicht jede KI-Bearbeitung ist automatisch kennzeichnungspflichtig

Der AI Act unterscheidet zwischen verschiedenen Rollen und unterschiedlichen Arten künstlich erzeugter Inhalte.

Anbieter generativer KI-Systeme müssen grundsätzlich dafür sorgen, dass künstlich erzeugte oder manipulierte Inhalte technisch erkennbar gemacht werden können. Dafür können beispielsweise maschinenlesbare Informationen eingesetzt werden. Für normale unterstützende Standardbearbeitung oder Bearbeitungen, welche die Ausgangsdaten beziehungsweise deren Bedeutung nicht wesentlich verändern, sieht Artikel 50 allerdings Ausnahmen vor.

Für Immobilienmakler ist vor allem eine zweite Regel relevant.

Wer KI beruflich einsetzt und entsprechende Inhalte veröffentlicht, kann im Sinne des AI Act als Betreiber eines KI-Systems gelten. Bei Bildinhalten muss insbesondere dann transparent informiert werden, wenn die Bearbeitung einen sogenannten Deepfake darstellt.

Der Begriff klingt zunächst nach manipulierten Videos von Personen. Die Definition des AI Act ist jedoch deutlich weiter. Sie umfasst künstlich erzeugte oder manipulierte Bilder, Videos oder Audioinhalte, die bestehenden Personen, Objekten, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähneln und für Betrachter fälschlicherweise authentisch oder wahr wirken könnten.

Eine echte Immobilie kann deshalb grundsätzlich ebenfalls darunterfallen.

Was bedeutet das konkret für Immobilienbilder?

Eine reine Korrektur von Helligkeit, Weißabgleich oder Kontrast verändert in der Regel nicht die eigentliche Aussage eines Immobilienfotos.

Anders sieht es aus, wenn KI Elemente hinzufügt, entfernt oder den dargestellten Zustand einer Immobilie verändert.

Ähnliches kann beispielsweise gelten, wenn auf einem realen Immobilienfoto

• Möbel vollständig hinzugefügt werden
• bestehende Möbel entfernt werden
• Oberflächen oder Materialien verändert werden
• ein renovierter Zustand simuliert wird
• Außenanlagen wesentlich verändert werden
• bauliche Elemente künstlich ergänzt werden

Ob eine konkrete Bearbeitung tatsächlich als Deepfake einzuordnen ist, hängt immer vom Einzelfall und vom Eindruck beim Betrachter ab. Die europäischen Leitlinien nennen dafür unter anderem den Grad der Ähnlichkeit, die Aussage des Inhalts, den Veröffentlichungskontext und die Erwartungen des jeweiligen Publikums.

Wie muss eine Kennzeichnung aussehen?

Eine der wichtigsten Regeln lautet: Die Information muss spätestens bei der ersten Wahrnehmung des Inhalts klar und unterscheidbar sein.

Eine ausschließlich in den Metadaten eines Bildes versteckte Information reicht für die Offenlegung gegenüber dem Betrachter daher nicht aus. Die Kennzeichnung muss für Menschen wahrnehmbar sein, ohne dass hierfür spezielle technische Werkzeuge erforderlich sind.

Die Europäische Union stellt inzwischen eigene Symbole für KI-Inhalte zur Verfügung. Ihre Verwendung ist freiwillig. Die Kennzeichnungspflicht selbst ist dagegen verpflichtend, sofern der konkrete Inhalt unter Artikel 50 fällt.

Eine vorgeschriebene deutsche Standardformulierung wie bei einem Lebensmittelhinweis gibt es nicht. Entscheidend sind Klarheit und Verständlichkeit. Für Immobilienbilder bieten sich deshalb beispielsweise Formulierungen an wie:

• „KI bearbeitetes Bild. Einrichtung digital ergänzt.“
• „Visualisierung mit künstlicher Intelligenz. Möblierung entspricht nicht dem aktuellen Zustand.“
• „Digital bearbeitete Darstellung. Der tatsächliche Zustand kann abweichen.“

Welche Formulierung sinnvoll ist, hängt davon ab, was tatsächlich verändert wurde.

Reicht ein Hinweis im Beschreibungstext des Exposés?

Gerade bei Immobilienportalen ist Vorsicht sinnvoll.

Wenn ein Nutzer zuerst durch eine Bildergalerie scrollt und den erklärenden Text erst später sieht, kann ein allgemeiner Hinweis am Ende der Objektbeschreibung zu spät kommen.

Der AI Act verlangt die Offenlegung spätestens bei der ersten Wahrnehmung. Die europäischen Empfehlungen sehen deshalb eine Kennzeichnung direkt am Inhalt oder eine gleichwertige deutlich sichtbare Lösung innerhalb der Benutzeroberfläche vor.

Und was passiert beim Download oder Weiterleiten?

Immobilienbilder wandern häufig durch mehrere Systeme. Vom Maklerprogramm in das Exposé. Vom Exposé zu Immobilienportalen. Danach vielleicht auf Instagram, Facebook oder in eine WhatsApp-Nachricht an einen Interessenten.

Eine Kennzeichnung sollte deshalb möglichst gemeinsam mit dem Bild weitergegeben werden können. Die Empfehlungen zum europäischen KI-Symbol sehen ebenfalls vor, dass die Kennzeichnung auch dann sichtbar bleiben sollte, wenn Inhalte heruntergeladen oder weiterverbreitet werden.

Genau an diesem Punkt wird die Kennzeichnung schnell zu einem Workflow-Problem.

Gilt die Pflicht auch für bereits veröffentlichte Bilder?

Für viele Makler stellt sich zusätzlich eine praktische Frage: Müssen ältere Exposés und bereits veröffentlichte Bilder rückwirkend mit einem Hinweis versehen werden?

Nach dem aktuellen Stand der Leitlinien der Europäischen Kommission ist das grundsätzlich nicht der Fall. Bei Bild-, Audio- und Videoinhalten kommt es auf den Zeitpunkt der Erstellung beziehungsweise Bearbeitung an. Wurde ein Bild bereits vor dem 2. August 2026 mit KI erzeugt oder bearbeitet, muss es nicht nachträglich gekennzeichnet werden.

Diese Einordnung stützt sich auf behördliche Leitlinien und nicht auf eine ausdrückliche Übergangsregelung im Gesetzestext selbst. Bei Zweifeln zu einem konkreten Bestandsbild lohnt sich deshalb im Einzelfall eine rechtliche Prüfung.

Kennzeichnung sollte Teil des Workflows sein

Wer nur gelegentlich ein einzelnes Bild bearbeitet, kann einen entsprechenden Hinweis manuell ergänzen.

In einem Maklerbüro mit regelmäßig neuen Objekten entsteht daraus allerdings schnell ein zusätzlicher Arbeitsschritt: Welche Bilder wurden verändert? Welche Art der Veränderung liegt vor? Welche Kennzeichnung gehört zu welchem Bild?

Sinnvoller ist deshalb, Transparenz bereits bei der Bildbearbeitung mitzudenken.

Fazit

KI darf Immobilienmarketing einfacher und hochwertiger machen. Sie sollte aber nicht dazu führen, dass Interessenten nicht mehr erkennen können, welchen Zustand eine Immobilie tatsächlich hat.

Gerade virtuelles Homestaging zeigt, wie nah hilfreiche Visualisierung und potenziell missverständliche Darstellung beieinanderliegen können.

Seit dem 2. August 2026 ist Transparenz bei diesen Inhalten deshalb keine Kür mehr, sondern Bestandteil der europäischen KI-Regulierung. Neue Bilder verdienen von Anfang an eine klare Kennzeichnung, während bereits veröffentlichte Inhalte unverändert bleiben dürfen.