Wie stark dürfen Immobilienfotos bearbeitet werden?

Fast jedes professionelle Immobilienfoto wird bearbeitet. Helligkeit wird korrigiert, Linien werden begradigt, Farben angepasst und manchmal verschwinden kleine störende Gegenstände aus dem Bild.

Mit generativer KI sind inzwischen wesentlich größere Veränderungen möglich. Ein leerer Raum kann innerhalb weniger Minuten eingerichtet werden. Eine verregnete Außenaufnahme bekommt einen sonnigen Himmel. Alte Möbel verschwinden und ein renovierter Raum lässt sich fotorealistisch visualisieren.

Technisch ist vieles möglich. Aber was sollte man bei einer realen Immobilienvermarktung tatsächlich verändern?

Ein Immobilienfoto ist mehr als Dekoration

Ein Foto in einem Immobilieninserat vermittelt Informationen. Es zeigt beispielsweise Raumgröße, Zustand, Ausstattung, Lichtverhältnisse, Außenanlagen und den allgemeinen Charakter der Immobilie.

Deshalb können auch Bilder rechtlich relevante Aussagen enthalten. Nach § 5 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb können nicht nur Texte, sondern ausdrücklich auch bildliche Darstellungen für die Beurteilung einer irreführenden geschäftlichen Handlung relevant sein. Unzulässig kann eine Darstellung insbesondere dann werden, wenn sie über wesentliche Eigenschaften täuscht und dadurch eine geschäftliche Entscheidung beeinflussen kann.

Klassische Bildoptimierung

Viele klassische Korrekturen sind Bestandteil professioneller Fotografie. Dazu gehören beispielsweise angemessene Anpassungen von Belichtung, Weißabgleich und Kontrast.

Auch eine leichte Perspektivkorrektur kann sinnvoll sein, wenn sie lediglich typische Verzerrungen einer Kamera ausgleicht. Problematisch wird es, wenn eine Perspektivkorrektur einen Raum deutlich größer erscheinen lässt, als er tatsächlich ist.

Die Grenze liegt daher häufig nicht beim verwendeten Werkzeug, sondern beim Ergebnis.

Störende Gegenstände entfernen

Hier beginnt der interessantere Bereich. Eine herumliegende Einkaufstasche, ein vergessenes Ladekabel oder eine temporäre Mülltonne vor dem Gebäude sind keine grundlegenden Eigenschaften einer Immobilie. Solche Dinge zu entfernen kann eher einer klassischen Bildbereinigung entsprechen.

Anders sieht es aus, wenn durch die Bearbeitung tatsächliche Eigenschaften oder Mängel verschwinden.

• Ein beschädigter Boden ist kein herumliegender Gegenstand.
• Feuchtigkeit an einer Wand ist kein Dekoelement.
• Eine dauerhaft verbaute Anlage ist kein temporäres Hindernis.

Je stärker die Bearbeitung den tatsächlichen Zustand beschönigt, desto problematischer wird sie.

Virtuelles Homestaging

Virtuelles Homestaging verfolgt einen anderen Zweck. Hier soll gerade nicht behauptet werden, dass die Möbel tatsächlich vorhanden sind. Stattdessen wird gezeigt, wie der Raum genutzt werden könnte.

Das kann für leere Immobilien enorm hilfreich sein. Interessenten erkennen beispielsweise schneller, ob ein Doppelbett in ein Schlafzimmer passt, wie ein Essbereich wirken könnte oder welche Nutzung für einen ungewöhnlich geschnittenen Raum denkbar ist.

Virtuelles Homestaging sollte deshalb klar als Visualisierung beziehungsweise KI-Bearbeitung erkennbar sein.

Wo sollte man besonders vorsichtig sein?

Besonders sensibel sind Veränderungen, die grundlegende Merkmale einer Immobilie betreffen. Dazu gehören beispielsweise künstlich veränderte:

• Fenster, Türen und Fassaden
• Raumgrößen und Grundrisse
• Böden und Oberflächen
• Sanierungszustände
• Ausblicke und Gärten
• fest verbaute Ausstattung

Wer aus einem unsanierten Badezimmer ein fotorealistisches neues Bad macht, zeigt nicht mehr lediglich ein optimiertes Foto des aktuellen Zustands. Er zeigt einen möglichen zukünftigen Zustand.

Das kann als Visualisierung sinnvoll sein. Dann sollte aber auch genau das für den Betrachter erkennbar sein.

Wetter und Himmel

Ein weiteres typisches Beispiel ist die Außenaufnahme. Darf aus einem grauen Himmel ein sonniger Himmel werden? Eine pauschale Antwort ist schwierig.

Ein anderer Himmel verändert normalerweise nicht die baulichen Eigenschaften eines Hauses. Wird aber gleichzeitig die gesamte Lichtstimmung massiv verändert, der Garten künstlich begrünt und aus einer winterlichen Aufnahme ein perfekter Sommertag erzeugt, entfernt sich die Darstellung immer weiter vom fotografierten Zustand.

Hier hilft wieder dieselbe Frage: Welche Aussage nimmt der Interessent aus dem Bild mit? Eine ansprechende Präsentation ist legitim. Ein falscher Eindruck über wesentliche Eigenschaften sollte vermieden werden.

Eine sinnvolle Arbeitsweise für Makler

Eine professionelle Bildbearbeitung sollte drei Ziele gleichzeitig erfüllen:

• Das Bild soll attraktiv wirken.
• Die Immobilie soll realistisch dargestellt werden.
• Künstliche Veränderungen sollen transparent nachvollziehbar bleiben.

Gerade bei generativer KI hilft deshalb ein standardisierter Workflow.

Vor der Veröffentlichung: ein einfacher Realitätstest

Bevor ein bearbeitetes Foto in ein Exposé übernommen wird, sollte man sich vorstellen, ein Interessent betrete fünf Minuten später genau diesen Raum.

Diese Denkweise ist oft hilfreicher als die Frage, welche konkrete Software oder welche Form künstlicher Intelligenz verwendet wurde.

Fazit

Professionelle Immobilienfotografie darf eine Immobilie gut aussehen lassen. Das bedeutet aber nicht, dass jede technisch mögliche Veränderung auch sinnvoll ist.

Die beste Bildbearbeitung verbessert die Präsentation, ohne wesentliche Eigenschaften zu verfälschen. Und wenn bewusst ein anderer Zustand visualisiert wird, sollte dieser Unterschied transparent sein. So bleiben KI-Bearbeitung und virtuelles Homestaging das, was sie eigentlich sein sollen: Werkzeuge, mit denen Interessenten das Potenzial einer Immobilie besser verstehen können.